不動産の収支計算なら不動産投資収支シミュレーター

 

 

 

 

 

 

あなたの人生が決まってしまうかもしれないほど
大きな買い物である不動産。

 

 

 

 

年収の5倍、10倍といった値段の買い物をするわけですから、
買う前に色々と考えてしまうのは当たり前ですよね。

 

 

 

 

購入の直前になって本当に購入しても大丈夫なのか不安に
なってしまうこともあると思います。

 

 

 

 

では、不動産投資において最も大切なことは何なのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

 

ここで、不動産投資のみならず、投資において一番重要なことをお伝えします。

 

 

 

 

これは投資の本などにもしっかりと書かれていることですので、目新しいことではないのですが、
とても重要なことなので、改めて述べさせて頂きます。

 

 

 

 

投資において一番重要なことは、投資を終えた時、あなたのキャッシュが増えていることです。
不動産投資で言えば、家賃収入に加え、不動産を売却した状態でキャッシュが増えているかが重要なのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産業者と会話をしたことがある方は一度その会話内容を思い起こしてみて下さい。

 

 

 

 

出口戦略に関して不動産業者と突っ込んで話をされた方はあまり多くないのではないでしょうか?

 

 

 

 

それもそのはず、不動産業者は物件を売ることが仕事であり、

 

あなたが物件を購入した後の面倒は見る必要がないからです

 

 

 

 

逆を返して言えば、不動産業者も出口戦略についてあまり分からないからこそ、突っ込んだ会話ができないのです。

 

 

 

 

不動産を買ってしまってから後悔しても残念ながらもう手遅れです。
あなたが今買おうとしているその不動産、本当に儲かるか一緒に見ていきませんか?

 

 

 

 

 

 

 

 

いやいや、出口戦略なんてちゃんと理解しているよ、結局高い値段で売れればいいんでしょ?

 

 

 

 

はい、

 

 

 

 

その通りです。

 

 

 

 

100万円で買った物件を200万円で売れれば儲かることは誰でも簡単に分かりますよね。

 

 

 

 

つまり、不動産投資家のあなたは出口戦略の重要性はある程度頭に描いているのです。

 

 

 

 

しかし

 

 

 

 

 

ほとんどの人はあと一歩のところで買い付けを入れることをためらってしまう傾向にあります。

 

 

 

 

なぜ買い付けを入れることが出来ないのか。色々と考えた結果、一つの答えが浮かんできたのです。

 

 

 

 

物件を買えない理由、それは、、、

 

 

 

 

不動産投資のことを「ばらばらな知識として知っている」だけで、
「情報を繋げた上での理解」ができない。

 

結果、その物件を本当に買っても良いのか自信が持てないのです。

 

 

 

 

不動産投資では、表面的な情報は簡単に手に入れることができます。

 

 

 

 

しかし、その情報を組み合わせ考えている人はあまり多くはないのではないかと思います。

 

 

 

 

例えば、

 

 

 

 

 

金利が0.5%変わるとどれぐらい収支が変わるのか
空室率が10%変わるとどれぐらい収支が変わるのか
管理費が2%違うとどれぐらい収支が変わるのか
融資期間が5年変わるとどれぐらい収支が変わるのか

 

 

 

 

すぐに答えることが出来るでしょうか?

 

 

 

 

できない方は、物件に対して自信が持てていない状態
物件を買えない状態です。

 

 

 

 

逆の発想をしてみます。

 

 

 

 

物件に対して自信を持てている状態とは、自分で描いた最悪の
シナリオでも破産しない収支が確保できることが頭の中で出来ていることだと私は考えています。

 

 

 

 

極端な話、東京23区内で、空室率50%、金利7%、修繕積立金が毎年100万円かかったとしても
収支がプラスになる物件があったとします。

 

 

 

 

この物件、あなたは買いますか?

 

 

 

 

おそらく、買う!という方が大半だと思います。

 

 

 

 

何故なら、物件に対して自信が持てている=
最悪の場合でも破産しない

 

 

 

 

ということをしっかりと理解しているからです。

 

 

 

 

ただ、ちまたに出ている物件の中で、
一目で儲かることが分かる物件を簡単に見つけることは容易ではありません。

 

 

 

 

儲かる物件は、すぐに売れてしまうからです。

 

 

 

 

そう考えると、数多くあるジャンク物件の中から、
儲かりそうな物件を選びだし、その物件が本当に儲かるか検証すること、

 

 

 

 

すなわち、その物件の収支計算を行うことが重要になってきます。

 

 

 

 

しかし、物件の収支のシミュレーション、一から行うと正直かなりの時間がかかります。

 

 

 

 

私は1棟目の物件買うまで約2年の期間がかかっているのですが、
1棟目の購入に至るまで、毎日パソコンの前に張り付いて何万という物件に対して、
本当にこの物件は儲かるのか、すなわち、最悪の場合を想定しても物件の売却後にしっかりとお金は残っているのか、計算を続けていました。

 

 

 

 

物件購入後、1年、2年後まではキャッシュフローが出るけど、
10年後、ひいては物件の売却後も本当にキャッシュを生み出してくれるのかを計算していたのです。

 

 

 

 

今となっては非常に勉強になった経験でしたが、
一つの物件の収支を計算をするだけでかなりの時間を使ってしまい、
非常に非効率でした。

 

 

 

 

そこで私は考えました。

 

 

 

 

私が2年間かけて積み上げてきた経験をもっと短期間で習得できる方法はないのか?

 

 

 

 

考えに考え抜いた末に作ったのがこの不動産投資収支シミュレーターです。

 

 

 

 

 


※画像はイメージです。

 

 

 

100のシミュレーションを行うのに1時間も2時間もかかっていたのでは意味がありません。

 

 

 

 

視覚的に、一瞬で様々な条件を簡単にシミュレーションできるように、
言い換えれば、最も効率的に不動産投資の経験を積むことが出来ることを念頭に置いて
作成しました。

 

 

 

 

使い易さに徹底的にこだわりました

 

 

大手ポータルサイトから30秒で情報インプット完了!

 

大手の不動産投資ポータルサイトである
「健美家」、「Homes不動産投資」、「不動産投資連合隊」
の3つのサイト全てにおいて、その検索結果画面から
30秒で主要な情報をインプットできるように工夫しています。

 

 

 

 

入力画面と出力画面を同じ画面に集約

 

様々な条件を入れる入力画面と結果が表示される
出力画面を同じにしました。

 

 

これによって、簡単に無数のシミュレーションができるようにしました。

 

 

 

 

最終的な損益が一目で分かります

 

あなたが出した自己資金分を含めて、最終的に物件売却後に現金が増えているかどうか、
増えている場合はいくら増えているのかが一目で分かります。

 

 

 

 

収支計算に必要な情報を一つのグラフに集約

 

物件の収支シミュレーションにおいて必要な情報を一つのグラフにまとめました。
一瞬で物件の評価をすることが可能です。

 

 

 

 

 

一目で分かる現金の増減

 

毎年どれぐらい現金が貯まるのか、売却した際にどれぐらい収入が得られるのか、
あなたが買おうとしている物件の毎年の現金の推移が一目で分かります。

 

 

 

 

 

投資効率が分かります

 

あなたの投資額に対し、何年にどれぐらいの割合で回収することができるか分かります。

 

 

 

 

貸借対照表、損益計算書、キャッシュフロー計算書も自動作成

 

銀行を説得する際に必要になる貸借対照表、損益計算書、キャッシュフロー計算書。
これらも自動的に計算されるようになっています。そのまま銀行に提示すること可能です。

 

 

 

 

動画でこのソフトの機能を4分にまとめて解説していますので、ぜひご覧下さい。

 

 

 

 

私の1棟目の物件の収支シミュレーションを公開します。

 

 

ここで、実際に私が購入した物件の収支シミュレーションを公開させて
頂こうと思います。

 

 

 

 

私は一棟目として築25年の重量鉄骨の物件を購入しました。
物件価格は2,200万円、購入時の利回りは約20%、
融資期間は15年、金利は4.5%です。

 

 

 

この物件は土地値が約2,000万円ありますので、
15年保有した後に土地値で売却することを想定しました。

 

 

 

想定後の結果はこちらです。
(現金残高の推移を示した緑色の線に注目して下さい。)

 

 

 

あれ、あんまり儲かってないのでは?

 

 

 

と思われた方、鋭いですね。

 

 

 

 

実はこの物件、空室率30%、修繕費用50万円/年、家賃下落率10%/5年
で計算しているのです。

 

 

 

 

それでもこの物件は最終的にはプラスで売りぬくことが出来そうという
結論に至った為、私は購入を決意しました。

 

 

 

 

築浅のRCではどうなるでしょうか?

 

 

 

 

次に、築年数が比較的若いRC物件を購入した場合を考えてみましょう。

 

 

 

 

築15年、RC、物件価格1億円、購入時の利回りは10%、
融資期間は31年、金利は4.5%です。

 

 

 

 

今回は負荷は軽めで空室率10%、修繕費用0、家賃下落率10%/5年
20年後に上記物件と同じく土地値の3,000万円で売却した場合を想定します。

 

 

 

 

その結果がこちらです。

 

 

 

右側、2032年あたりの数字を見て下さい。

 

 

 

 

売却のタイミングで一時的にキャッシュが減っていることが分かると思います。

 

 

 

 

しかも、このシミュレーションは修繕費用ゼロで計算しています。
もしこの物件にエレベーターなどがついていたら、、、

 

 

 

 

大損をしてしまうということがお分かりになると思います。

 

 

 

 

このソフトでは、毎年の収支を把握して頂く為に、単年ごとのキャッシュフローの詳細のグラフも作成しております。
この表を見て頂ければ、この物件を購入するべきかどうかは一目瞭然だと思います。

 

 

 

 

 

 

 

不動産投資収支シミュレーターでできること

 

 

 

10年後もキャッシュを生み出し続けてくれる物件の条件が分かります

不動産投資で重要なことは、2〜3年後ではなく、5年後、10年後も
利益を出してくれる物件です。このソフトを使えば、どの条件でどれだけ
現金が残るのか、無数の組み合わせを理解することができます。

 

 

物件をいつ売れば良いか分かります

物件を売るタイミングは、融資残高と物件の残存法定耐用年数を見ながら決める必要があります。
いつ売るのが最も良いか判断できるようになります。

 

 

物件の最適な融資条件が分かります

融資期間を長くするだけが戦略ではありません。
金利費用を極力抑える為に融資期間を短くした場合、
何年ローンを組めば収支が回るのかが分かります。

 

 

金融機関を説得することが出来るようになります

銀行はどれだけの空室率であれば、どれだけの修繕費用であれば、
どれだけの家賃であれば収支が回るかを細かくチェックします。
このソフトがあれば、収支が回る前提条件を簡単に、そして幾通りも作成
することが可能です。

 

 

デッドクロスがいつ来るのかが分かります

ローン返済に関し、金利よりも元本返済の割合が多くなることで
発生するデッドクロス。このソフトを使えば、いつ、キャッシュがいくら
マイナスになるのかをしっかりと把握できます。

 

 

物件を売却した後にキャッシュを残す為の条件が分かります

不動産投資が成功したかどうかは、毎年の収支ではなく、
売却後です。いくらで売却できれば投資として成功になるのかが一目でわかります。

 

 

物件から得た収入で融資を返済できるようになるのはいつか分かります

融資はできれば早い段階で返済したいですよね。このソフトを使えば、
貯めた家賃を元にして、いつ融資を完済(期前返済)することが可能かすぐに判断できます。

 

 

売却した際に決算書が赤字にならない条件が分かります

銀行は赤字の決算を嫌います。赤字が続くと融資を受けること事態が非常に困難になってしまいます。
物件の売却時を含め、いつ赤字になる恐れがあるのかが簡単に分かります。

 

 

金利の上昇にどこまで耐えられるのか分かります

金利の上昇が収支にどれほどのインパクトがあるのか、
グラフを見ながら確認することができます。

 

 

金利上昇率を設定することができます

毎年金利が少しずつ上がっていく場合においてもしっかりと
収支計算をすることができます。

 

 

将来の金利交渉を加味して収支計算をすることができます

数年後の銀行との金利交渉にて勝ち取れるであろう金利を加味した上で
収支計算を行うことができます。

 

 

物件の積算評価額、収益還元評価額が分かります

融資をつける際、銀行が物件を評価する方法は積算評価法と
収益還元評価法の2種類です。物件価格に対し、積算評価、収益還元評価
を簡単に算出することができます。

 

 

物件のIRRが分かります

企業の投資判断に欠かせない指標であるIRR。今持っている自己資金を活用した場合、
どの物件が最も資金の使用効率が良いかが分かります。

 

 

物件のROIが分かります

IRRと同じく、どれだけ効率良く稼ぐことができるかを示した指標であるROI。
手残りキャッシュが多い物件が良い物件とは限りません。
このソフトでは、ROIも自動計算してくれます。

 

 

投資回収率が分かります

何年目に初期投資額の何%まで回収することが出来るのか、又、
物件の売却後に残るキャッシュは初期投資額の何%になるのか
一目で分かります。

 

 

何年で投資額を回収することが出来るかが分かります

初期投資を回収するのに何十年もかかるようでは良い投資とはいえません。
あなたが物件の購入時に払った金額を何年に回収することが出来るかが分かります。

 

 

このソフトのデータをそのまま金融機関に提出することが出来ます

貸借対照表、損益計算書、キャッシュフロー計算書の3つの財務諸表を
自動的に作成してくれます。
これを金融機関に提出すれば、決算書が読める不動産投資家として
銀行からの信頼を獲得することができます。

 

 

 

不動産収支シミュレーターの気になる値段は?

 

 

 

サラリーマンの方に自由な時間を増やして欲しい、
という思いがこのソフトを作ったきっかけでもあります。

 

 

 

※※
動作環境
本ソフトはexcel97-2000を使って作成しておりますので、本ソフトを使う為には
excel97を使うことができる環境が必要です。
(excel97-2000、excel2010でも動作すること確認済みです。)
商品内容は不動産収支シミュレーター(excelファイル)及び
取扱い説明書 PDF 17ページです。
※※

 

 

 

優良な物件を購入することができれば、毎月何十万円もの現金が入ってきます。

 

 

 

 

物件の内見に隣の県に行くだけでも、5,000円ぐらいはかかってしまうと思います。
物件を購入するまでに、ある程度の出費があることは覚悟しなければいけないのです。

 

 

 

 

必要な経費をけちっている人は投資の世界では絶対に成功することはできません。

 

 

 

 

ただ、必要以上の出費もしたくはない、その気持ちも良く分かります。

 

 

 

一回分の飲み会を我慢して、このソフトを使い倒して欲しい、そんな気持ちを込めて、

 

 

 

このソフトの値段は

 

2,500円

 

にさせて頂きます。

 

 

 

 

 

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